王石对房地产的新看法,值得琢磨
最近,“地产大佬”王石对楼市又有了新看法。在不久前的2023年亚布力论坛第九届创新年会上,王石发表了主题演讲。这次演讲,他又提起了几年前万科那句经典的口号——“活下去”。
如今再回头看这句口号,他认为“是有先见之明的。”但遗憾的是,当年很多人只记住了这一句“活下去”,而王石说,其实当时有三句话:第一句话叫“活下去”,第二句话叫“活得久”,第三句话是“活得好”。
王石坦言,万科的目标,不是“活下去”,而是“活得好”。同时,他再一次语出惊人:“房地产市场不是结束了,而是刚刚开始。”
作为房地产的老大哥,王石对趋势的把握是毋庸置疑的。然而,就在房地产业不景气已成为共识,而距离万科带头喊着“活下去”也不过才四年多时间这样一个微妙时刻,他对房地产业从几年前那一句“活下去”,又变成了“活得好”、“房地产市场不是结束了,而是刚刚开始。”
显然,他的态度已经发生了变化。
01
谁的结束?
房地产业一向被视为中国经济发展的重要引擎,特别是最近十多年来,对于中国经济来说,房地产业贡献很大,成为了不折不扣的支柱产业。数据也能充分证实这一点:2010-2020这十年间,房地产业增加值贡献率就从5.7%增长到了7.3%。
贡献率的增长看起来还算很温和,如果再看最近这十多年的房价,恐怕就没有多少人可以淡定了。以深圳为例。2011年,深圳普遍房价为2万元左右一平,但到了2021年,二手房挂牌均价一度攀升到8万元以上。尽管2009年底“国四条”出台,房地产政策开始紧缩,但这十多年来,房价仍在不断走高。
真正开始走上漫长“调控”行情的,还是最近这几年。尤其明显的是,自2021年5月以来,房地产市场迅速进入“寒冬”,根据统计,排名前50的民营房企有六成以上出现严重现金流紧张,甚至公开市场债务违约。
2021全年,全国已有396家房企发布破产公告。其中,更有恒大、富力、阳光城、蓝光、华夏幸福、佳兆业、奥园、新力、花样年、当代置业、三盛宏业、福晟、泰禾、实地、阳光100、德润创展、宝能地产、粤泰、光耀、中庚、卓达等知名房企相继爆雷。
紧接着到了2022年,融创、绿地、俊发、景瑞、中梁、祥生、禹洲、领地、荣盛、建业、龙光、大发等房企陆续爆雷。
数据显示,房地产板块指数也从2020年7月最高点4282点开始持续走低至2480点,跌去超1/3。其中暴雷企业的股价跌幅几乎都超60%。
尽管2023年是一个楼市政策继续放松的年份。但房企仍没摆脱艰难的处境。2023年5月30日,*ST蓝光成为了今年首家退市的A股房地产企业。*ST蓝光退市背后,还有更多房企正在等待交易所的最终“审判”,比如,*ST中天、ST美置、ST嘉凯、ST粤泰、ST泰禾、*ST泛海、*ST海投等。
短短三年,我们见证了房地产企业从风光无二,到黯然落幕。
02
谁的开始?
当然,在房企们都在咬牙坚持着“活下去”的当口,万科的确如愿“活下去”了,还活得挺好。
2019年是万科成立35周年,在这样的特殊年份,万科实现营收利润双增长,增长速度分别是23.6%和15.1%。在地产调控的当下,这样的成绩被解读为“不及预期”。但很多人忽略的是,这是万科主动调整重心后的结果。很快,在众多房企“眼看楼塌了”的2022年,万科实现合同销售面积2630万平方米,合同销售金额4169.7亿元,结算面积3401.4万平方米,同比增长9.1%,结算收入4444亿元,同比增长10.5%。
当然,这些成绩也不完全来自房地产业。几年前开始,万科就将重心从规模转移到质量,这也是郁亮一直强调的“现金为王,手有余粮”。所以,就有了后来的这个成绩。而对于这个成绩。首先,万科的仓储物流业务,就在2022年实现营收35.6亿元,同比增长17.9%,其中冷链业务营收同比增长46.7%。
其次,万科泊寓2022年实现营收32.4亿元,同比增长12.1%,运营管理租赁住房21.5万间,累计开业16.7万间,年终出租率达95.6%。毋庸置疑,当前的万科,已是国内最大的“集中式公寓”提供商。
除此之外,万科拥有庞大固定资产,使其成为当前国内第一大,全球第四大冷链仓储公司。
这样的一组数据,也充分说明万科“活下去”是说给别人听的,“多元化”才是真的说给自己听的,而从万科发展的背后,我们也看到了房地产行业“活得好”的方向。
03
耐人寻味
有人说,王石是个看空主义者。之所以这么说,是因为他曾有几次语出惊人的“看空”史。最著名的一次,要数上文提到的“活下去”。那是2018年,楼市还算是在盛宴期,突然冒出这么个口号来,很多圈内圈外的人都懵了:要是连房地产业都活不下去,还能有谁活下去?要是连万科都活不下去了,那房地产行业谁还能活下去?
后来的情况是,2019年房地产业迎来了一波“小阳春”,紧接着,2020年之后,整个地产业可谓发生了一次大逆转。直到现在,房地产行业也没有缓过来。
还有一次是2007年底,那一年,王石抛出了个“拐点论”。当时,是在一场会上,有个记者向王石提了个问题,说:近期不少城市的房子卖不动了,成交量大幅下降,是否能认为是楼市行情的拐点出现?王石没犹豫,直接说:我认可你的观点。
这话一出来,一下子就炸锅了。要知道,2007年可是疯狂的一年。房价疯狂的涨,地价疯狂的涨,开发商疯狂的拿地,老百姓疯狂地买。
“拐点论”之后,王石被骂惨了。但后来全国楼市确实进入了拐点,至少是销量发生了急剧下降。
这些年,看空楼市的大V不少,但显然王石的话好像每次都踩对了点儿。当然,每次王石喊看空的时候,也未必是真的看空,他是想以看空的方式引起监管层的关注,提醒他们注意防范风险。
而这一次,在楼市低迷已成为共识的节骨眼儿,王石的这两句话,格外地耐人寻味。
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