“鉴于房地产市场仍处于深度调整期，上半年，公司只参与了北京和长三角地区优质地块的竞买，遗憾的是均未中签。”

金隅集团地产开发集团财务总监石锋在9月12日的中期业绩说明会上无奈地说道。

这番论述，在一定程度上反映了金隅集团上半年产业发展的不畅。特别是过去强势的地产开发板块，已明显后劲不足。而新型绿色建材板块在投入增加的前提下，收益依旧疲弱。

财报披露，上半年，金隅集团实现营业收入491.4亿元，其中主营业务收入为486.7亿元，同比降低10.8%。利润总额4.26亿元，同比下降87.4%；净利润1470万元，同比下降99.4%；归属母公司净利润4.1亿元，同比下降77.7%。

其中，新型绿色建材板块收入387.2亿元，同比下降0.8%，录得亏损2.4亿元，同比下降111.6%；而地产开发与运营板块的收入规模现不足建材板块的三分之一，但实现了约6.6亿元的利润，只是同比下降近50%。

第一主业仍录亏损

市场一般认为，金隅集团为“建材+房地产”双主业，但从现在来看，建材虽然亏损，但明显投入更大、战略地位更重要。

数据显示，新型建材在金隅集团总收入中的占比，已经从2020年末收入占比50%上升到如今的80%。其主要以水泥为核心，形成混凝土、墙体及保温材料、家具木业等上下游配套的完整建材产业链。

截至2023上半年末，公司水泥年产能1.78亿吨，居全国水泥企业产能第三位。

金隅集团的投资方向目前已经明显转向建材产业了。今年2月末，金隅集团发布的2023-2025年度债务融资工具募集说明书中明确指出，募集资金将不再用于房地产行业、金融投资、土地一级开发等领域，替换过往债务后主要投向建材生产。

2023年上半年，金隅实际资本支出25亿元，也主要是绿色建材板块生产线建设和技改技措。

事实上，前身为北京建材工业局的金隅集团出现这种侧重并不难理解，不过建材和房地产开发紧密联系在一条产业链上，地产下行期间，该等两大主业无论如何调整比重，金隅都会深受影响。

正如金隅集团旗下冀东水泥财务总监杨北方在业绩会上所言，地产及基建市场出现不同程度的降温，以及煤炭等原燃材料均价同比上涨幅度较大，对金隅（建材业务）的盈利能力造成了很大的冲击。

地产“奶牛”吃老本

规模日益缩减的房地产开发业务，虽然在“吃老本”，但也确是金隅最主要的利润来源。

金隅集团旗下的地产公司作为津京冀地区的知名房企，其房地产业务源于在京城区旧工业厂区的搬迁调整，一度成为旧改和保障性住房建设的代名词。

不过，上半年，金隅集团地产业务的表现并不尽人意，营收与利润依旧双双下跌超过30%以上。

但准确来说，房地产开发的结算营收和利润也并不能代表其上半年的真实表现，或许同比增长23%至145.9亿元的合同销售金额更具现实意义，而且同期现金回款也增长了14%到173.3亿元，这对志在穿越周期的涉房企业而言，更为关键。

只是正如开篇所言，金隅集团上半年并未在地产开发和运营层面展现出扩张的积极意愿，新增土储为0。

即便回顾2020-2022年，金隅集团的拿地金额也分别只为当期签约销售金额的0.29倍、0.59 倍和0.36倍，普遍低于行业均值0.58倍。截至上半年末，公司土地储备面积660.94万平方米，处在行业50名以外的水平。

与开发领域的疲软相比，金隅集团的投资性物业却展现出强势。

金隅集团董事会秘书张建锋表示，截至上半年，金隅集团持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业面积237万平方米，其中在北京核心区域的乙级以上高档投资性物业82万平方米；今年上半年投资物业出租率88%，出租单价9.0元/平方米/天，跑赢北京市行业平均水平。

尽管出租率表现不俗，但这不代表金隅可以就此“高枕无忧”。

今年上半年，北京写字楼市场空置率持续走高，据第一太平戴维斯的数据显示，2023年第二季度，北京全市办公楼空置率为18.3%，环比上涨1.5%，创下近13年来新高，吸纳量已连续三季度为负。

进入第三季度，市场压力有增无减。对此，金隅管理层表示，公司将以“控价保量”为目标，“保续寻扩拓新”为抓手，通过加大市场推介力度、及时调整租赁策略、深挖客户资源等举措积极应对市场变化。

具体而言，一是稳定现有客户续租，挖潜扩租；二是新租营销策略组合拳：全员营销、政企招商协同、灵活价格佣金策略、强化市场推介；三是提升楼宇品质和服务水平，增强市场竞争力。

产业园成为新增长力？

值得注意的是，近年来金隅集团的投资性物业中，又以产业园发展最为迅速，并实现了从建材城到智造产业的成功蜕变。

其中，西三旗（金隅）科技园、金隅智造工场是集团主推的明星产业项目，位于北京海淀西三旗，由金隅集团倾力打造的园区连成一片，形成北京又一个创新产业聚集区。

这里曾经是金隅集团的老厂房，涵盖了混凝土制品厂、涂料厂、陶瓷厂等一批传统建材企业。随着产业升级，部分产业疏解腾退后，聚焦于科技的科技园和智造工厂拔地而起。

和其他的产业园不同，金隅在西三旗的这几个科技园所在的海淀区是是中关村企业的大本营，同时是科技大区和首都功能主要承载区。金隅集团在西三旗的城市更新，并不再与传统建材业务相联系，而是重点发展智能制造、人工智能、工业互联网、新能源等高精尖产业，并配套建设公租房和商业综合体。

项目一期已于2022年交付，二期拟于2023年9月实现竣工验收。金隅集团董事会秘书张建锋在业绩会上说道，这一项目标志着金隅园区成功实现了从“瓦片”到“芯片”的华丽蜕变。

金隅智造工场是金隅在西三旗区域城市更新的另一标志性项目。园区以原金隅天坛家具公司生产基地为载体，通过对存量老旧工业厂房改造升级，打造以“大信息及智能制造”为核心的创新型科技园区，实现200多家创新型科技企业集聚，2021年园区生产总值超50亿元，被市场誉为老旧工业厂房腾笼换鸟改造升级标杆项目。

另一高科技产业园区——金隅高新产业园则立足于大兴区的新国门商务区，占地约31万平方米，通过与校企合作，共同打造北京工业大学科技成果转化中试基地，以新一代信息技术、高端装备智能制造、医疗器械大健康、科研服务四大产业为载体，满足大中小企业规模生产、便捷中试及个性化办公需求。

据悉，目前亿九天工中试基地首期项目已经顺利入驻金隅高新产业园，另有多家企业项目正在进行深入对接。

或许是为了改变消费者对于金隅集团的固有印象，只会围绕建材、制造业开展园区。今年6月，金隅龙顺成文化创意产业园正式亮相。

产业园位于北京市东城区永外大街，是金隅集团非遗传承单位和百年老字号品牌承载地，原为龙顺成生产销售基地。相类似的，琉璃文化创意产业园也创造性地将传统建材厂区赋予了文化、创意、旅游等新的概念。

近年来，金隅在产业园区不断推陈出新，不过，有市场人士指出，当前金隅的产业园区仍存在招商难题，部分项目的出租率和租金缺少竞争优势。

金隅能否凭借产业园焕发新的活力，还有待时间检验。

不过，金隅在产业园发展上已卯足了劲儿，日前更启动产业园公募REITs项目，借此进一步推动相关项目的发展。

金隅集团董事会秘书兼董事会工作部部长张建锋表示，目前公司正积极推动项目实施，加强与相关委办局的沟通协调，项目所需的11个合规支持函件均已取得，申报材料也已报送发改委。

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