今天早上看到一则新闻，说是苏州不限制新房价格降幅，允许企业自己决定售价。今年以来，很多地方都传出房地产商想降价卖房，但早前买房的业主却觉得很吃亏，一闹之下，当地又马上叫停了降价卖房的行为。

这样的结果是很多地方只能慢慢降价卖，不敢一下子降太猛，最终房价就成阴跌走势了。而由于降价幅度不够猛，也无法吸引足够多的消费者上车，就逐渐变成了无量阴跌，好像房子一直跌但一直没人买。

前段时间我们团队内部讨论过类似问题，是否应该放开限制，让房价“自由落体”呢？

站在普通人的角度，我肯定是支持放开限制的。因为如果不允许房地产开发商降价促销，房子就一直卖不出去，资金就没办法回笼，现金流存在断裂的风险，同一房地产开发商的其他楼盘项目就存在烂尾的可能。

但是站在金融从业者的角度，我是反对放开限制的。因为房价过快下跌，很可能会引发抛售恐慌，引发无法预料到的各种问题。比如银行发放的贷款是按揭贷款，抵押物是房子本身，房价下跌，抵押物价值就下降，剩下的我就不说了，懂的都懂。

所以，目前是进入了一个死胡同，如果不大幅降价，很难吸引消费者购买。如果大幅降价，又可能引发风险问题，这就很考验智慧了。

今天下午佐罗来问我房价跌到多少会触底？

我没有直接告诉他答案，但是教了他怎么分析计算。

房子跟股票是一样的，要么盈利能增长，要么分红足够高，否则就是耍流氓，就是“价值陷阱”。

房子的租售比（一年租金÷当前总房价）就是股票的股息率。当然了，这个比例是会变的，如果租金上涨/下跌，那就是股票的分红增加/减少。如果房价上涨/下跌，那就是股票的市值增加/减少。

股息率的增加有两个办法，一个是分红增加，一个是股价下跌。租售比上涨也有两个办法，一个是租金上升，一个是房价下跌。

如果市场预期未来公司的业绩还能不断成长，市值还能不断做大，那么股息率多少没太大所谓，不分红也行。这就是为什么很多成长股的股息率都非常低，甚至长期不分红。既然公司能长大，把赚到钱继续投进去，利滚利才是正道，分什么钱啊。

但如果市场预期未来公司的业绩停止成长，市值已经做不大了，那么股息率就非常重要，必须要多分红。这就是为什么很多传统行业的股息率都比较高。既然业务已经无法再扩大，那就不要浪费金钱了，赚到了就分了吧。

股票是这样，房子也是这样。

如果大家觉得未来的房价已经涨不动了，那么租金就是唯一的增值来源。比如一套价值100万的房子，每年租金只有1.5万，相当于股息率就只有1.5%。如果觉得未来的房价都涨不动了，甚至可能还要跌，为什么不卖掉去买银行存款呢？

再反过来想，100万的房子每年租金才1.5万，如果觉得未来房价不会上涨了，为什么还要买呢？直接租不好吗？100万可以租66年呢，而且真要买100万的房子，还需要找银行贷款，按4.3%利率借30年，实际需要的本金加利息总额接近180万。

所以，问题出在哪？

要么是租金太便宜了，要么就是房价太贵了。

所以，要么就是涨租金，要么就是降房价。

租金的上涨幅度取决于该地区的经济收入水平，不是想涨多少就能涨多少的，租金成本太高，人就会走。

那房价降到多少合适呢？

这取决于大家对买房回报的预期。

有的人对未来房价没有那么悲观，就好像有的人对某只股票未来的成长没有那么悲观，那租售比（股息率）1.5%也会选择上车。

有的人对未来房价很悲观，就好像有的人觉得某只股票未来不会有成长了，那租售比（股息率）可能要涨到3%、4%甚至5%才有足够的吸引力。

佐罗摁了一下计算器，沉默了许久。

PS：我知道今天会议召开了，周日再说。

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