利润下滑近九成,市值蒸发760亿,新城控股为何沦为这般田地?
千亿房企新城控股正在以肉眼可见的速度陨落。
2022年以来房地产行业的暖风频吹,2023年一季度全国楼市复苏尤为强劲。然而可惜的是,新城控股却没有赶上这波热潮,在房地产行业复苏中明显掉队了。
4月12日,根据新城控股发布的2023年一季度经营简报显示,1-3月累计合同销售金额约同比下降30.76%至215.05亿元,累计合同销售面积约同比下降20.04%至251.78万平方米;其中3月份实现合同销售金额约79.20亿元,比上年同期下降33.81%,合同销售面积约91.75万平方米,比上年同期下降21.38%。
事实上,2022年新城控股就上交了一份令人失望的答卷。据财报显示,2022年新城控股营业收入同比下降31.37%至1154.57亿元,归属于上市公司股东的净利润更是同比大幅下降近九成至13.94亿元。
对此,新城控股将业绩下滑归因于:一方面,受整体市场环境、疫情及结转项目的结构变化,房地产项目结转收入及毛利同比有较大幅度的减少;另一方面,由于市场情况变化,计提的资产减值准备同比增加。
没有什么能比亮眼的业绩表现更能打动投资者,新城控股如此令人失望的表现自然引起投资者的不满,反映在二级市场,股价波动式下滑,自2021年3月初的最高价50.56元/股暴跌至目前的16.86元/股,2年间股价跌近七成,市值“蒸发”760多亿。
除了业绩表现不佳外,新城控股还痛失“左膀右臂”,母公司境外评级被下调,此前更是被曝拖欠工程款,35岁的王晓松还能撑多久?
一、行业暖,但新城控股冷,大额减值准备是“罪魁祸首”
虽然2022年以来房地产行业的暖风频吹,不仅通过“金融16条”“三支箭”等改善房企的融资环境,而且各省市先后出台近600次涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、财税刺激托市、放松公积金政策等房地产松绑政策,但房地产企业仍处在“黑暗时刻”。
数据是最好的证明。3月16日中国指数研究院发布的数据显示,2022年百强房企营收均值为371.6亿元,同比下降25.2%,较上年的降幅11.9%扩大了13.3个百分点,跌至七年前水平;净利润均值为21.9亿元,同比下降54.4%,较上年的降幅21.4%扩大了33个百分点,为过去十年最低值。
原因也很简单,毕竟政策演进需要时间。
“覆巢之下,安有完卵”,新城控股过得也并不好,主要经营指标均大幅下滑。
据2022年财报显示,新城控股实现营收同比减少31.37%至1154.57亿元,归属于上市公司股东净利润同比减少88.94%至13.94亿元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下降92.91%至7.27亿元,经营活动产生的现金流量净额同比下滑33.89%至145.35亿元,基本每股收益由2021年的5.59元下滑至0.62元,同比减少88.91%。
而大额计提减值准备成为新城控股业绩下滑的“罪魁祸首”。
2022年,新城控股计提各类资产减值准备金额高达63.99亿元,其中计提存货跌价准备59.66亿元、计提坏账准备4.32亿元。事实上,在行业持续不景气下,2021年新城控股就已经计提各类资产减值准备合计超54亿元,对利润形成较大侵蚀。
步入2023年,全国楼市复苏强劲。根据中指研究院数据显示,2023年一季度TOP100房企销售总额同比增长8.2%至17589.5亿元,这是2022年以来首次实现增长;其中3月单月销售额同比上升24.6%,环比上升36.7%,继续保持双增长态势。
此外,多家券商也认为“房地产行业转暖态势已现。”民生证券在研报中表示,“市场对地产行业在经济中的支柱地位认知将更清晰,优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估”。华通证券国际也表示,“2023年随着需求端因城施策的激励政策陆续推出落地,房地产销售或将企稳复苏。”
新城控股董事长王晓松也曾表示:“今年一季度整体肯定比去年四季度要好,哪怕是3月份有所回落,但市场依然还是一个复苏端。所以今年可能会是前低后平吧,这个判断应该是行业共识。”
但遗憾的是,新城控股依旧延续低迷状态,持续面临较大的销售压力。一季度,新城控股销售净额下降幅度都超过了30%,合同销售面积也下降超过20%,而单月份销售额未超80亿,销售面积也未能突破100万平方米。
值得一提的是,虽然2023年一季度新城控股房地产销售业绩大幅下滑,但房地产出租业务有所增长。据数据显示,新城控股2023年1-3月商业运营总收入为25.26亿元(即含税租金收入),较上年同期的24.10亿元增长。其中,商业运营总收入包含商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。
显然,房地产出租业务这1亿多的增量相较于新城控股的营收体量和债务规模无疑是“杯水车薪”。
二、短期偿债压力愈发凸显,母公司评级被下调,再融资或受影响
要问近年来房企都在做什么,“降负债率、保现金流”成为行业共识。
新城控股也不例外,有成效,并不显著。
好的一点在于,在2022年恒大、融创等多数房企陆续债券违约之际,新城控股偿还境内外公开市场债券127.91亿元,保住了“零违约”。
至于令人担忧的方面,也真不少。
首先从整体负债规模来看,虽然总负债由2021年末的4372亿元下降近700亿元至2022年末的3684亿元,资产负债率也相应由81.82%微降至80.46%,但债务仍居高不下。
其次从短期债务规模来看,愈发“扎眼”。据2022年年报显示,新城控股的短期借款直接翻了三倍至16.66亿元,再算上61.05亿元的应付票据及296.4亿元的一年内到期的非流动负债,短债规模合计高达374亿元。但反观现金及现金等价物余额,由2021年末的462.08亿元“腰斩”至2022年末的215.75亿元,与短期债务之间尚存在近160亿元的资金缺口,资金流动性紧张程度不言而喻。
最后从再融资情况来看,母公司评级下调或许会影响到其后续融资及债务偿付。据公开数据显示,新城控股母公司新城发展将于2024年6月底到期或可回售的债券,包括6.5亿美元(约45亿元人民币)的离岸高级票据和总计96亿元人民币的在岸债券。正是源于对新城发展债务压力的担忧,年初穆迪将其家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B1”,并将由新城发展提供担保的债券的有支持高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。
三、痛失“左膀右臂”,管理层大动荡,未来方向存疑
经营业绩滑坡之际,新城控股还连失两名核心高管。
早在2019年7月,新城控股原实际控制人、时任董事长王振华锒铛入狱,其子王晓松“火速”上位。
值得庆幸的是,王晓松顶住了压力,在其掌舵下的新城控股经营业绩不降反增,2020年营收破千亿、归属于上市公司股东的净利润超过150亿元,均创历史新高。
当然,这并非王晓松自己的功劳,而是管理层共同努力的结果。可惜如今,王晓松痛失了“左膀右臂”。
2月11日,新城控股发布公告称,“公司暂时无法与公司董事、联席总裁曲德君取得联系。截至目前,公司尚未能了解到具体原因。”2020年3月曲德君接任新城控股董事、联席总裁职务,负责商业板块。
据悉,曲德君是财务出身,2002年加入大连万达集团,历任大连万达长沙武汉商业管理公司总经理、万达商业管理有限公司副总经理、大连万达总裁助理兼商业管理公司总经理、万达商业地产副总裁、万达商业地产执行总裁,2016年万达网科从万达金融集团分拆独立出来之后,曲德君任职万达网科总裁。粗略来看,曲德君在大连万达集团工作17年,也曾是王健林的“左膀右臂”。
此外,在曲德君辞职之前,新城控股的董事兼总裁梁志诚也辞职了。
1月20日,新城控股发布公告称,董事会收到董事兼总裁梁志诚的书面辞职报告,其因个人原因辞去董事、总裁职务。当日,董事会会议通过,董事会聘任王晓松为公司总裁。据悉,梁志诚可谓是新城控股元老级人物,自2003年进入新城控股后就一直在新城发展体系内任职,2021年5月起开始担任总裁。
昔日被市场戏称为新城控股“三驾马车”的梁志诚、曲德君、王晓松,如今仅留王晓松一人。
在经营过程中,新城控股也频繁因买卖纠纷被起诉,甚至被曝拖欠工程款,经营压力也颇大。
新城控股得赶紧使出制胜法宝,毕竟留下的时间不多了。
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