万科物业正加速外拓，日前，贵阳万科物业宣布与恩祥贵阳公司签订股权合作，将全程服务云岩恩祥知识城邦项目。

“股权合作”外加“全程服务”的合作内容，无不显示了万科物业对项目的重视程度。能让万科物业全力投入的原因归根到底一个字“大”，2600亩超大型项目、资金实力雄厚的合作伙伴，对于专注于轻资产模式的万科物业有着无可比拟的吸引力。而这背后是万科物业急于打破母公司标签，扩充第三方项目的“独立”思路。

可是，万科物业获取的第三方项目中，有多少能彻底摆脱母公司的标签呢？

恩祥合作背后的“大生意”

事实上，对万科物业而言，股权合作并不算是新模式。多年前，万科物业就形成三种对外合作模式，包括全面委托管理、睿服务输出以及股权合作。当然，对比前两种合作模式，股权合作的比例相对低一些。

至于股权合作的对象，也以地产公司以及管理面积较大的物业公司为主，目前已知的合作方就包括天一仁和首开股份、佰嘉物业、深圳卓弘物业等。相较于前两种合作模式，股权合作的核心优势在于，实现与项目或物企之间的深度绑定，从而获得长期稳定的收益。

重新把目光拉回到本次与恩祥的合作上，从所披露的合作内容来看，万科物业所提供的服务与此前输出的并无更多差异。据了解，万科物业在云岩恩祥知识城邦项目将导入服务标准全体系，当中包括智慧社区管理服务、精细化设施设备管理模式、网格管家服务以及社群服务与活动等。

换言之，恩祥不过是引入了万科物业，以此敲定了在项目开发中最后一块服务版图。但值得注意的是，知识城邦项目占地面积达2600亩，以恩祥仁大甲第项目为开端，还有大量丰富的待开发土地资源。正如项目名，恩祥要在这里开启造城计划，除了已亮相的仁大甲第项目，接下来将有更多项城邦构成单元陆续面市。

对万科物业而言，这无疑是一笔“大生意”，随着项目的开拓，将有更多业务延展的空间。通过股权合作模式，与知识城邦项目开发深度捆绑，可凭借股东身份的先天优势，从而获取更多业务实现长期稳定的收益，这或许就是万科物业本次“全程服务”含义所在。

真的在“独立”闯关吗？

如何开拓提升第三方业务占比，一直是物企最为关注的命题。尤其随着房企物业规模增速下滑，来自“母公司”的项目收益贡献也将必然随之下降，市场外拓无疑是物企业绩增长最直接有效的方式。

最新数据显示，1-9月，百强房企销售总额为48501.0亿元，同比下降10.3%，降幅环比扩大1.7个百分点。万科物业也在逐步摆脱对万科的依赖。据万科云最新半年报数据显示，上半年，住宅物业管理服务中来自关联方万科的收入为44.9亿元，占55%；来自独立第三方房地产开发商的收入为36.64亿元，占45%。

而在物业和设施管理服务中，公司69%的项目来自第三方，来自万科的收入为5.77亿元，占14.5%；来自独立第三方房地产开发商的收入为34亿元，占85.5%。

尽管来自万科的收入占比也降至接近五成，但这显然未达到理想水平。如何快速走出母公司的荫泽？万科物业借助了另外两条腿——商业和城市更新。在万物云的大物业版图下，对应住宅、商企、城市三个空间，分别有万科物业、万物梁行、万物云城。

据了解，万物云已有67%的合同与万科地产无关，这有很大一部分得益于万物梁行的发展。万物云董事长朱保全较早前亦表示，目前，万物云来自于万科集团贡献的持续关联交易收入占比已下降至13.6%，未来可能还会持续下降。

不仅如此，据万物云提供的数据，独立拓展的业务所带来的利润增速更高，已达到23.0%。

不过，与来自母公司项目业务相比，第三方项目业务的长期稳定性相对较差，至少在项目合作续约竞争中，并非是合作方的“必选项”。

综观目前各物企的收入构成，来自母公司项目业务的收益明显高于来自第三方项目的收益。这除了体现在物业费的差异上，也体现在各项隐性服务中。尽管通过低价竞争快速实现规模的扩张，但由于各项目的管理需求不同，物企所提供的服务也以定制化为主，长期下去，这必然会不断压缩物企的效益增长空间。从该角度出发，通过股权合作等方式与合作方进行深度绑定，为自己争取更多“先天优势”，显然是个不错的选择。

但话说回来，物业企业真的能脱离母公司独立承接项目吗？就以此次万科物业合作的恩祥知识城邦项目为例，在与万科物业签订合同的一周前，项目才刚与万科采筑签订战略合作（万科采筑的前身是万科采购部）。而早在2021年7月，恩祥集团与万科（大股东）合资成立贵州恩祥建设有限公司，并以总价7.14亿元摘得三马片区杨惠村的G〔21〕059号商业、住宅地块。这一地块打造成的万科·观山甲第项目就在恩祥知识城邦旁边。

种种迹象显示，恩祥与万科的合作由来已久且程度颇深，此次万科物业牵手恩祥或许只是一盘大棋局中的一小步。资料显示，万科今年上半年新增的项目中，有超过1/3是由第三方公司在去年或今年竞得，万科此后以合作方身份入股，持股量从49%到70%不等。

那万科物业45%的第三方项目，有多少是母公司的合作方呢？