随着新加坡两个购物中心收购完成，领展房地产投资信托基金 ( 00823.HK ) 成立了新加坡区域中心。7月20日，领展在其官方账号宣布，新加坡团队已正式入驻当地全新办公室。

几乎满租的物业经营表现，让领展领展信心满满，正要在新加坡商业市场一番大展拳脚。

然而，领展在香港和中国内地的商业运营业务，却遇到了不小的烦恼。

日前，在大本营香港，领展就受到一群民间监察团体的联合“抵制”，缘因团体认为基金有意以连锁集团取代独立小店，并要求香港政府研究回购领展旗下商场物业及其他补救方案。
在7月19日的股东会上，领展不得不对此作出澄清，表示“赶绝小商户”全属误解，过去10年平均小商户店铺占60%。


01 香港：小商户or连锁店？

领展表示，小商户为旗下商场提供了更广泛的商户组合和个性，为了保持消费者的投入度，集团没有动机以普通的连锁店取代特色小店。
当有商户退租时，领展会寻找同业的替代经营者，但在偏远和老化的社区，一些年长的经营者选择在租约结束时退休，但与社区有同样情感联结的替代者很少，结果很多时或只能依靠连锁店。
领展又指出，如果新开的个人小店很受欢迎，领展可能会邀请户主扩展至其他商场，而这些商户可能逐渐成为“微连锁”企业。
尽管领展对“赶绝小商户”举动予以否认，但行内认为，即使是也不足为奇，作为一家基金公司，如何实现旗下商业物业得以长期有序经营，并获得良好的经营回报，才是领展首先要考虑的事情。
个体小商户由于规模小，抗风险能力弱，受经济波动影响大，往往容易出现资金周转难、流动性大等问题，导致经营压力激增，即使业主采取租金减免等补助措施，也无济于事。
过往三年，受困疫情和市场经济下行的双重夹击，消费客流的持续大幅下滑，加上租金压力，“难捱”的香港小商户们，只能无奈地纷纷选择结业。
为了保证较高的出租率，被评为五大“最不合作减租”业主之一的领展，也在疫情期间推出“纾困计划”，规模达数亿港元，透过提供免租期、租金减免及准许分期缴纳租金等形式支援个别的中小型商户，最高减租幅度达到50%。
对比个体企业，大型连锁商户无论在资源上或者风险抵御能力都占据优势，即使遭受市场冲击，虽有损失但仍能维持生存，待冲击消失后，也具备更强的恢复能力，而且承租稳定性也较强，大大减轻业主的招商压力，因此也更受业主青睐。
当然，极具特色的小商户，能让商业物业不再千篇一律，还能进一步吸引更多人流，极有效打造商业物业差异化竞争力。
如今，随着香港与内地通关恢复，消费力持续上升，香港零售业逐步呈现复苏。面对逐渐活跃的消费市场，如何扶植小商户发展及成长，为旗下商业打造新的活力，从而持续提高市场竞争力，也是领展在商业运营中必须重点思考的问题。

02 中国内地物业经营瓶颈

与此同时，领展在内地的商业运营项目经营也遇到瓶颈。
较早前更有消息传出，领展正有意出售其在内地的7 个物业项目，包括 6 个零售物业项目和 1 个办公楼物业项目，据统计，该七个项目总收购价格约283.23亿元人民币。
根据领展此前披露信息，该7个物业项目由领展分别于2015年至2021年收购，分别为：北京2个，为领展购物广场·中关村与领展购物广场·京通；上海2个，为领展企业广场与七宝万科广场50%股权；广州2个，为领展购物广场·广州与广州天河领展广场；深圳1个，为领展中心城。
尽管领展对此消息予以否认，“有关报道并无根据”，但市场认为，这并非空穴来风。
近年，领展在内地的运营表现并不佳，出售相关物业资产，既能减轻经营压力，保证资产投资回报率，优化资产负债表。
根据领盛截至2023年3月31日止年度期末业绩公告，中国内地零售、办公室及物流物业的租金收益同比减少9%，录得12.56亿港元。
领盛坦言，报告期间，中国内地零售业经营环境挑战重重，内地物业组合的总收益按年下降5.9%。物业收入净额下降9.8%，主要由于疫情于全年大部分时间持续恶化，导致收益减少。
此外，其内地物业估值约351.68亿港元，同比减少32.65亿港元，同比减少8.5%，按人民币计算，降幅为3.7%。其中，零售物业估值整体同比下降12.1%；办公大楼物业估值整体同比下降6.2%。
此外，截至今年3月末，领展负债总额增加155亿港元至657亿港元，负债比率进一步提高，由22%升至24.2%；净负债比率由20.7%下降至17.8%。而领展未提取的已承诺融资额度为100亿港元，现金及银行结余为173亿港元。
显然，这样的业绩表现并不能令投资人满意。
尽管今年以来消费产业整体维持弱复苏态势，但市场对消费力的持续性仍持谨慎态度。尤其当前我国CPI总体走势呈U型，CPI归零，PPI持续下跌，通缩风险似乎正在升温。
相关人士坦言，在通缩阶段，物价普遍降低，消费者支出减少，这将导致零售企业的利润空间受限。因此，生产动力或因此减弱，最终导致消费下滑和零售企业业绩下降。
可见，在经济预期下行和消费低迷的背景下，2023年中国商业物业的经营依然艰难。
也许正是基于对市场的悲观预判，让领展萌生了退意。

03 换道物流
此前领展内部人士曾透露，领展正有意加大对物流物业的投资布局，以此抵消零售商业经营不善对整体业绩带来的冲击。
近日，领展执行董事兼行政总裁王国龙亦公开坦言，领展在中国大陆运营的购物中心的复苏程度不如预期，住宅销售也较为缓慢，但由于电商增长，物流设施表现强劲。
从数据上来看，领展物流物业的经营表现确实让人欣喜。根据领展最新年报披露数据，在零售物业和办公大楼物业估值同比下跌的同时，物流物业估值整体则同比提高45.5%。
如若出售事项属实，领展在中国内地将仅剩下仓储物流业务。
资料显示，目前领展在中国内地共有5个仓储物流项目，主要布局在长三角（常熟1个，嘉兴2个）和大湾区（东莞1个，佛山1个）。
其中，位于广东省东莞市和佛山市的两座配送中心为领展于2021年收购，作价7.54亿人民币获得75%股权；2022年，领展以9.47亿元收购位于常熟和嘉兴的三个物流项目。
尽管当前拥有的物流资产规模较小，但领展正在寻求更多机会将其壮大，目前更已建立物流团队。
当然，这并不代表领展放弃零售物业及办公物业。
正如前文提及，领展正积极拓展海外市场，并购入不少零售资产。其中，在上一财年，领展就完成收购三项位于悉尼标志性零售资产的50%权益，以及位于新加坡的两项市郊零售资产——裕廊坊（Jurong Point）和Swing By @ Thomson Plaza。
新加坡区域中心的成立，正是为了海外市场拓展需要，目的推动公司于新加坡及国际市场的扩张及发展。
领展方面表示，领展在新加坡的物业具抗逆力，在过去一个季度表现理想，人流量增加，几乎全部商铺已经出租。
海外市场的良好表现，亦有效冲抵中国零售物业业绩表现下滑所带来的幅面影响。
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