8月1日，绿城管理正式公布2023年半年度业绩报告。

整体来看，绿城管理实现收入15.5亿元，同比上升23.1%；毛利共计8.06亿元，同比上涨27.0%；净利润4.62亿元，同比上涨26.4%；归母净利润为4.74亿元，同比增加31.3%。

上半年，绿城管理代建项目已布局中国28个省、直辖市及自治区的123座主要城市，合约项目总建筑面积1.14亿平方米，较去年同期增长20.4%。

代建赛道一家独大？

面对日益拥挤的代建赛道，越来越多的参与者入场，绿城管理所面临的市场威胁不可避免地加剧。

事实上，房企扎堆代建业务是行业属性和市场抉择的必然结果。

自2021年开始，传统的地产行业就无法摆脱“高杠杆”、“违约风险”、“收益质量差”等一列负面标签，代建业务作为轻资产输出模式自然成为理想的生意。

近几年的新进者，如旭辉、龙湖、碧桂园等，都有着弱化重资产拿地开发的意愿，希望在代建上有所突破。

从上半年各个代建企业披露的数据来看，绿城管理真正做到了遥遥领先。

截至6月30日，绿城管理合约项目总建筑面积突破了1亿平方的“分水岭”，达到1.1亿平方米,同比上涨20.4%。

其中，新拓代建项目合约总建筑面积高达1730万平方米，同比上升30.6%；带来的新拓代建项目代建费也高达51.2亿元，同比上涨26.3%。

目前市场中知名的代建企业，如金地管理、中原建业、龙湖龙智造、蓝城集团等，上半年的新增签约规模总和，勉强与绿城管理的新签约面积相持平。

而且，蓝城集团与部分涉及代建业务的绿城发展，实际上属于绿城系的分支，足以见得绿城集团对于代建业务的重视。

细看中原建业、碧桂园建设管理、龙湖龙制造、金地管理等绿城管理潜在的主要竞争者，尽管它们规模较大且具有背书的企业，但需要改善的空间依然很大。

比如，中原建业的明显地域属性，或许会限制其扩张速度。从上半年数据来看，中原建业总实现40个新签约项目，合约面积为523.8万平方米。

乍看并不少，不过河南省外的新增项目只有6个，建筑面积占比不足13%，外拓力度不强，这也反映了一般代建企业的通病——出于对项目的把控或其他方面的便宜行事，委托人往往倾向于选择当地代建公司。

不仅如此，中原建业截至目前的省外代建项目极少位于在一二线城市与重点经济区域，影响了中原建业的收益水平和品牌影响力。

碧桂园近年的发展速度同样难言乐观。

睿思认为，当前碧桂园缺乏代建业务中最重要的品牌溢价能力，碧桂园的品牌很广且有知名度，但近年来爆出的业主维权新闻和质量相关舆情，让其认可度大打折扣，所以说碧桂园在代建拓展上还有很多的功课要做。

龙湖龙智造与金地管理应该算是绿城管理的强力对手，无论是全国化布局，还是品牌认可度，业主反馈都有利于代建拓展。而且两者上半年的签约数据双双实现了突破，在扩增上面具备实力。

其中金地管理的上半年新签约面积为562万方，龙湖龙智造新签约面积为335万方。不过，龙湖代建入局时间较晚，代建团队的资质与品牌溢价能力仍需检验。金地管理与绿城管理均在长三角区域广泛布局，未来或将成为直接的竞争对手。

政府代建将成新发力点

尽管上半年政府代建的收入只占到收入的25.5%，但睿思认为，这一板块将成为未来绿城管理的立身之本。

首先从数据层面来看，新拓业务的签约面积中政府、国有企业委托方及金融机构占比高达79.9%；新拓代建项目代建费中政府、国有企业委托方及金融机构占比达75.2%。

截至2023年6月30日，按合约项目总建筑面积测算，政府类业务为3190万平方米，占比28.1%。预计在地产去金融化、投资端去中心化的趋势下，来自政府、国企等背景的代建委托机会将进一步增多。

绿城管理也指出，除传统安置房外，公租房、人才公寓、共有产权房等多种新业务保障性住房建设需求增多，产业园区、产城融合、市政配套设施等多元城市服务业务机会快速提升。

当前市场的竞争格局也在为具备相关代建资质的“国字头”企业打开了一扇窗。

正如前文所述，这个行业中，除了带头大哥绿城管理自身具备央企背景（母公司绿城中国的大股东为中国交通建设公司）外，其他入局者大多是民营企业。国字号企业似乎对于代建这一市场并未展现出足够的兴趣。

这里不得不承认代建“蛋糕”目前还太小了，绿地管理上半年的净利润不足5亿元，还不及一个传统的开发建设项目利润高。

但在愈发注重代建方财务稳健度的当下，在这方面更具优势的国字头企业是否会逐步入局？他们是会参与分食本就不大的蛋糕，还是一起把蛋糕做大？似乎还得取决于国家新型城镇化建设的推进情况以及房地产市场的复苏前景。

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