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快评丨租率仅增2.6% ,招商房托的去化压力到底有多大?
近日,招商局商业房托(01503.HK)公告,截至6月末,写字楼业务平均出租率为85.5%,仅比一季度末时提高了2.6%(2023Q1的平均出租率为82.9%)。 分板块来看,写字楼业务中,招商局航华科贸中心出租率增幅最大,达8.3个百分点,上升至76.7%,现时租金313.3元/平方米;新时代广场的出租率增长3.9个百分点至79.9%,现时租金为177.9元/平方米。 网谷三项物业的运营环境持续保持良好,科技大厦及科技大厦二期表现稳定,数码大厦的租金及出租率则有轻微的下滑。 数据披露,科技大厦出租率100.0%,现时租金132.4元/平方米;科技大厦二期出租率91.2%,现时租金125.2元/平方米;数码大厦出租率82.8%,现时租金126.3元/平方米。 值得注意的是,招商局航华科贸中心和新时代广场出租率的上涨,是通过降低租金的方式实现的。 招商房托在公告亦坦言,由于新签单位的起租租金水平较低,招商局航华科贸中心和新时代广场的现时租金分别下降2.1%及1.9%。 不过,整体而言,对比市场持续上升的空置率,招商房托旗下写字楼物业的租赁表现,尚属令人感到欣慰。 戴德梁行日前指出,2023年上半年深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应,供应影响下全市整体空置率上行,年中深圳甲级写字楼市场录得24.5%的空置率,半年上升1.6个百分点。 空置率上升,促使深圳甲级写字楼平均租金延续下行走势,今年上半年下降3.0%至每月每平米197.5元,对比历史高点已然下调28.6%。 进入下半年,空置率上升的情况也未必能得到很好的缓解。 CBRE世邦魏理仕指出,因2022年疫情推迟交付的项目叠加年内的新增供应,2023年上半年深圳优质写字楼市场迎来9个项目共计60.5万平方米的新增供应小高峰,同比及环比增长显著。 分析人士认为,供求失衡加剧将推动深圳办公楼市场空置率水平在年内继续抬升,这势必进一步压缩业主的议价空间,因此,租金水平预计在年内持续受下行压力影响。 招商房托的写字楼租赁压力可想而知。 至于零售业方面,租赁表现亦一般。截至6月末,蛇口花园城的出租率为53.2%,环比减少0.1%(2023Q1的平均出租率位53.3%),现时租金为171.9元/平方米。 当然,这主要由于资产升级改造所致。 招商房托表示,截至二季度末,中区(二期)已接近完成,北区(三期)预计花园城的全部升级改造工程将于2023年底完工成,届时预计会带来租金以及出租率的增幅。 现时来看,约6.5%的租金增幅,多少能反映改造升级所带来的积极作用。 数据显示,花园城的现时租金上升人民币10.5元/平方米至人民币171.9元/平方米,较上季度增长6.5%,出租率基本保持不变。 然而,进入下半年,深圳零售商业市场竞争也更为激烈。据戴德梁行统计,下半年将迎来约55.4万平方米的优质商业项目入市。这多少会对花园城带来一定的冲击。 写字楼去化压力重重,零售商业市场前景难言乐观,也许招商房托还需要采取更进取以及更创新的策略才行。
今年上半年,商办市场活跃度不足,导致不少商办楼宇租金和租率双双承压。
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